FIBRAS p2

Esta es una continuación al blog de la semana pasada. Que lo puedes encontrar aquí:

FIBRAS

Tutoriales y más información al respecto la estaré publicando en mi Tiktok. @angeldanielesc. Sin más que decir, sigamos.

¿Qué es la regla del 72?

En finanzas, la regla de 69, o del 70, o del 72 es un método para estimar el tiempo de duplicación de una inversión. El número de la regla se divide por el porcentaje de interés por período para obtener el número aproximado de períodos necesarios para duplicar. Es decir. Si una FIBRA tiene un dividendo del 11%, esta tardaría poco más de 6 años en duplicarse (72/11=6.6). Considerando que la mayoría de las FIBRAs actualmente ofrecen un dividendo cercano al 10% las convierte en un instrumento de inversión muy atractivo en el mediano/largo plazo.

 

Establecer objetivos y principios de inversión

Desde la perspectiva del retiro se debe de considerar un objetivo claro. Tienes que decidir a qué edad quieres dejar de aportarle a tu capital, si quieres descapitalizarse una vez que empieze a correr tu retiro y al mismo tiempo tienes que definir “con cuánta renta” vas a estar viviendo. Por ejemplo alguien que se quiere retirar a los 40 años y recibir 30,000 al mes pero que no quiere descapitalizarse tiene que estar recibiendo 360,000 de dividendos al año, para conseguir actualmente esos dividendos en un año con una FIBRA que otorga un rendimiento de 11% anual, sólamente ocupa acumular un capital de 3.3 millones de pesos. (Y recomendablemente hacer una actividad empresarial en la que sus gastos puedan compensar las ganancias para no pagar impuestos)

Al comprar un CFBI tienen que establecer su propia valuación así como un sistema para comprar títulos. Voy a comprar títulos con x Dinero cuando la valuación sea apropiada, y en segunda instancia averiguar qué vas a considerar como una valuación apropiada. Por ejemplo, la acción debe de estar a un 20% de descuento de su precio objetivo y la valuación que yo le asigne. Otra cosa muy importante a considerar es la liquidez de las FIBRAS, o realmente aplica para cualquier empresa. Si la empresa no tiene buenos resultados en su cashflow en los últimos 5 años, y por esto quiero decir concurrente crecimiento, yo no le entro a ese business. Por último, así sean 4 pesos los que vayas a invertir, te recomiendo mucho que inviertas en negocios en los que sepas qué es lo que está pasando, y cuál es el futuro no solamente de la empresa sino también en la industria. Como dato adicional, busca características potenciales de un Horseman (Google, Amazon, Apple, Facebook): Líder Leyenda, appeal to emotions, hacer algo bueno por el mundo, gran escala.

¿Qué diferencía una FIBRA de otra?

Primero que nada, hay bienes raíces de distintos sectores: Comercial, Industrial, Hotelero, Oficinas, Bodegas, Educativo e Infraestructura. Así como para analizar el sector energético se consideran diferentes conceptos que para el tecnológico, aplica igual para las FIBRAS. Cada sector tiene sus pros y contras: Los metros cuadrados de renta en hoteles son los más redituables, sin embargo es más complicado tener al 100% de ocupación un hotel todo el año, y más con amenazas, como AirBnB creciendo.

Las FIBRAS en México también se pueden diferenciar por Area Geográfica. Fibra Monterrey, como se podrán imaginar, tiene la mayoría de su portafolio de inmuebles en la ciudad de Monterrey. Al tener oficinas, y Parques Industriales muy importantes como lo es Parque Whirlpool en Apodaca, y las Torres Moradas, Fibra Monterey adquiere expertise en como manejar los inmuebles en la zona y está al tiro de oportunidades en su nicho geográfico del mercado. Hay Fibras que se enfocan en el Estado de México o la CDMX por su densidad poblacional, poco espacio + mucha gente = mayores rentas por la ley de oferta y demanda.

Cada FIBRA tiene un estilo de Administración diferente. Esta puede ser Interna o Externa. Básicamente en las administraciones externas, alguien que administra recibe comisiones por el valor de las propiedades de inversión o por el valor de capitalización de la FIBRA, esto hace que a veces la administración busque comprar propiedades enfocándose en su valor en lugar del proyecto a largo plazo. Y en las internas, hay un consejo que depende al 100% de las operaciones óptimas de la FIBRA. Estas son las que son internas:  FIBRA MTY, FIBRA INN, FIBRA PLUS, FIBRA HD.

Las FIBRAs también se pueden agrupar por Estrategia de Crecimiento en el Ajuste de Fondos por las operaciones, (AFFO en inglés). Qué es esto? Digamos que tienes un edificio en el que te pagan 1,000,000 de pesos al año en rentas, esto no te dice suficiente de cuánto valor creaste, ocupas saber el valor de la propiedad, la depreciación física del edificio, cuánto se gastó en administrar ese edificio, cuánta plusvalía se generó en el año, entre otras cosas.

 Maneras de crecer

  • Aumento de Rentas
  • Aumento de la ocupación de las propiedades
  • Porcentaje de aumentos en rentas variables por ventas de arrendatarios
  • Mejorando el mix de arrendatarios de sus propiedades
  • Mejorando las propiedades usando el Capital para hacerlas más atractivas y tener mayor % de ocupación.
  • Adquisición de propiedades
  • Desarrollo de Propiedades

Riesgos de las fibras

  • Mercado
    • Incremento de la oferta en espacio de propiedades patrimoniales que compiten en el mismo mercado geográfico de la FIBRA.
    • Contracción de la demanda de espacio en los mercados donde se encuentran sus propiedades.
    • Desaceleración en la demanda del sector inmobiliario de la FIBRA.
    • Inseguridad en la zona de las propiedades
    • Desaceleración económica en la zona
    • Contracción de la demanda apra un mercado o serctor inmobiliario en específico *Centros Comerciales*
    • Quiebra de arrendatarios principales
    • Falta de renovación de contratos de arrendamiento
    • Desastres naturales
    • Falta de apetito de inversión por parte de los inversionistas
    • Fuga de capitales en México (amlo es un pendejo, mejor le meto a las fibras brasileñas)
    • Competencia de otros instrumentos como los CETES
    • Acontecimientos sociales(Coronavirus)
    • Cambios en la regulación
  • Financieros
    • Balance general muy apalancado, por una deuda alta respecto a los activos de la FIBRA.
    • Mayoría de deuda en tasa variable, por lo que cualquier movimiento para arriba de la tasa de interés, generaría mayores costos financieros y por ende reduciría el flujo de la FIBRA.
    • Riesgo de que el tipo de cambio suba o baje. Si la FIBRA tiene ingresos o gastos en una moneda diferente a la del peso mexicano.
    • Mayoría de propiedades hipotecadas. Si la FIBRA deja de recibir los flujos por cualquiera de los riesgos de arriba, las propiedades entrarían en un juicio y la FIBRA perdería absolutamente todo el activo.
    • Los costos de desarrollo o adquisición de una propiedad pueden ser muy elevados, afectando negativamente el rendimiento de la inversión de la FIBRA.
    • Errores de cobertura en derivados financieros. la fibra puede tener errores muy considerables de cobertura de las tasas de interés de sus deudas o de cobertura del tipo de cambio,  hecho Qué generaría pérdidas considerables a la FIBRA.
    •  incurrir en pérdidas por arriba del valor de lo que cubren los seguros de las fibras.
    • no tener el financiamiento con los términos adecuados para que la fibra sea rentable
    •  negación de refinanciamiento de deudas que vencen en el corto plazo
    •  exagerada inición de CBFIS,  hecho que diría a los inversionistas y reduciría el precio del CBFI.
  • Operativos
    • Tardanza en cobranza de arrendatarios de la fibra
    •  estimación errónea de Los costos de desarrollo de una propiedad
    •  tardanza por parte del gobierno en la devolución del IVA por recuperar
    •  prediales podrían incrementarse considerablemente en el futuro
    •  fallas considerables en la construcción de un desarrollo
    •  elevados gastos de mantenimiento en las propiedades
    •  gastos administrativos de la fibra Sin Control alguno 
    • El riesgo de que los niveles de ocupación y de las rentas que pueden ser curadas por la fibra no sean alcanzadas provocando que la fibra no sea rentable
    •  el riesgo de que el constructor no construye los proyectos de la fibra de acuerdo con los planes,  especificaciones,  o pagos por Progreso periódico y avances, lo cual podría resultar en que la fibra vea la necesidad de iniciar un proceso legal en su contra.
    •  el riesgo de no poder obtener,  o de enfrentar retrasos en la obtención de todos los permisos de zonificación,  uso de suelo,  construcción,  ocupación  y otros permisos y autorizaciones gubernamentales necesarios para desarrollar las propiedades de la fibra. 
  • Administrativos
    • Conflictos de interés por parte de la administración de la fibra con los inversionistas
    •  tarifas de administración de la fibra desalineadas con los intereses de los inversionistas
    •  falta de diferenciación en la estrategia de la fibra
    •  mala administración en procesos administrativos de la fibra hecho que podría generar un costo extra nevado
    •  mala imagen de la fibra por conflictos entre los administradores
    •  cultura ineficiente para ejecutar los planes de la fibra 
    • Empleados tristes dentro de la organización
    •  falta de competencia de los empleados dentro de la fibra
    •  contrataciones ineficientes dentro de la fibra 

Cualquier duda pregúntenme por Instagram @angelescamillardz

Lic. Negocios Internacionales Angel Escamilla Rdz

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