FIBRAS para el retiro y la vida

Si estás leyendo esto, muy probablemente tienes la noción de que el futuro va llegar y que hay que estar preparados para ello. La alternativa para trabajadores que alcanzaron a cotizar semanas hasta antes del 30 de junio de 1997 está muy padre, los últimos 3 o 5 años antes de retirarse hacen una aportación mensual y una vez estando retirados reciben una pensión bastante buena. De lo que más se tiene que preocupar la gente que aplica en ese esquema es de que nuestro actual presidente no haga una estupidez. Para el resto de nosotros, ahora sí que nos dejaron un esquema tipo: “Sálvese quien pueda”. En lo personal, no me gusta para nada el esquema de retiro al que estamos atados, resta liquidez en las carteras de los mexicanos y va resultar insuficiente de todas formas para cuando le toque a esa gente pensionarse.

La mayoría le deja a su yo del futuro ese problema, pero mi don y maldición de prevenir las cosas no me deja. Las AFORES creciendo con rendimientos de cerca del 8% al año, se quedan igual de cortas que las aportaciones que dan los Mexicanos y los patrones para que tengamos una pensión, ya no digo digna, con la que podamos sobrevivir. Recomiendo a todos tomar conciencia y acción en generar otras fuentes de ingreso seguro adicionales al AFORE, como los CETES y las FIBRAS. Los CETES los últimos años han estado entre el 6% y 8% pero este año por la pandemia el BANXICO bajó la tasa, pero ese ya es otro tema del cual seguro escribiré luego. Las FIBRAS son un instrumento que mucha gente no conoce y que han tenido rendimientos de alrededor del 10% con el potencial de subir en valor al largo plazo. Esta última característica es lo que más me llama la atención y lo que me hace pensar que es un instrumento ideal para complementar el retiro y que se adecúa muy bien a las necesidades de gente de nuestra generación.

Pero bueno, ¿cómo se comen las FIBRAS?

FIBRAS

¿Qué prefieres, pagar el ticket de estacionamiento en Galerías Monterrey o convertirte en Dueño de la plaza? 

Suena increíble, pero es cierto. Dos horas de estacionamiento en Galerías Monterrey te cuestan $24 pesos, (como confesión que me libera, ODIO pagar estacionamientos en Monterrey) y un CBFI de FIBRA UNO ahorita anda como en 18 pesos. Al comprar un CBFI que es como una “acción” de la FIBRA, te vuelves “propietario” de una parte de los activos de FIBRA UNO, que administra inmuebles y recopilan las rentas de sus inquilinos, como por ejemplo la plaza La Isla de Cancún, la Torre Mayor, Galerías Monterrey, entre muchos otros edificios de oficinas y naves industriales. Al ser FIBRAS, tienen la obligación de retribuir el 95% de las ganancias que equivalen a un rendimiento anual de aproximado de 10%. Pero ese título de 18 pesos puede valer $30 o $40 en un futuro. En números reales, el año pasado FIBRA UNO tuvo rendimientos del 12% y la acción estaba como en $30 pesos, pero la pandemia le pegó y ha tenido una devaluación considerable. Sin embargo, son bienes raíces, y a pesar de que estoy en contra de ese dicho popular de que las Bienes Raíces siempre son buena inversión, para el caso de las FIBRAS, al menos tengo la confianza de que expertos en Bienes Raíces.

Hay dos cosas muy bellas que veo en este instrumento. Por un lado es como invertir en Bienes Raíces pero sin la necesidad de mucho capital y son administrados por expertos. Y por otro lado, no es descabellado pensar que puedes vivir de tus “rentas” o distribuciones que hacen las FIBRAS. Existen muchos fundamentos técnicos detrás de lo que voy a decir, pero considerando la caída de casi el 50% en FIBRA UNO, en el largo plazo el mercado va reconocer el precio objetivo de todos los ladrillos físicos y los inmuebles que están detrás de los estados financieros, y al recuperarse de esa caída, se duplique tu inversión y puedes mantener las rentas para reinvertir en esa FIBRA, o en otra que esté malbaratada según tu análisis.

Hay que entender las SIGLAS de la FIBRA.

  • Fideicomiso de
  • Infraestructura y
  • Bienes
  • RAíces

 

Un Fideicomiso es un contrato mediante el cual una persona a la que se le conoce como fideicomitente delega determinados bienes de su propiedad, a otra persona llamada fiduciario, para que ésta administre de la mejor manera los bienes en beneficio de un tercero, llamado fideicomisario o beneficiario. Esto puede confundir un poco así que vamos a desmenuzar la información.

¿Cuáles son las partes de un fideicomiso?

Fideicomitente- es la persona física o moral que aporta los bienes o el dinero. Al invertir en FIBRAs, tú eres el Fideicomitente. El Fiduciario es el banco que administra lo que se puso por escrito dentro del contrato del fideicomiso, DeutscheBank de México en Fibra UNO. Fideicomisario es el potencial beneficiario de lo que haga el fideicomiso, es FIBRA UNO y la administración que acepta el dinero que tú inviertes, y se hace responsable de una serie de cosas, entre ellas, repartir el 95% de su ejercicio fiscal anual, entre otras cosas.

Respecto a la infraestructura y Bienes Raíces, me parece que obvio, los contratos y la administración de estos recursos debe de ser enfocado a proyectos de infraestructura o de Bienes Raíces, pueden ser carreteras, edificios, escuelas, naves industriales, plazas comerciales, entre muchas cosas que te puedes imaginar.

¿Qué hace diferente a una FIBRA?

  • Repartición del 95% del resultado fiscal al menos una vez al año.
  • No pagan impuesto sobre utilidades al ser un fideicomiso
  • La Administradora de la fibra retiene el ISR de las distribuciones.
  • Si inviertes a través de un AFORE, no se te cobra ningún impuesto.
  • Cuando vendes los CBFIS no se te cobra ningún impuesto

Ventajas

  • Diversificación de riesgo inmobiliario
  • De las rentas, se reparten el 95% de las utilidades de su resultado fiscal, casi todas una vez cada trimestre
  • Tienen un límite de nivel de endeudamiento del 50% del valor de sus activos, por lo que no pueden sobre-endeudarse
  • Sus rendimientos están por encima de los Certificados del Tesoro (CETES)
  • Liquidez, a Diferencia de una inversión en bienes raíces normal, si crees que cometiste un error al invertir en una FIBRA, la podrás vender en el mercado de valores en minutos, cuando con una propiedad puedes cargar con el error años.
  • Administración por parte de especialistas
  • Los ingresos son asegurados con contratos de arrendamiento de los arrendatarios de la FIBRA. (Menos en las Fibras Hoteleras.
  • Si aportas una propiedad tuya a una FIBRA, podrás aplazar el pago de impuestos de acuerdo a la Ley de Impuesto Sobre la Renta (artículo 188 párrafo XI)

Desventajas

  • Las FIBRAS (administradores) tienen una baja capacidad de reinvertir utilidades por su necesidad de repartir el 95% de su resultado fiscal anual, por lo que el crecimiento de una FIBRA va ser más lento que el de una compañía.
  • Se tienen que diluir para crecer
  • Los bienes raíces son un negocio cíclico, por lo que a veces las fibras estarán en un ciclo de mercado bajo, lo cual puede afectar los flujos de la FIBRA
  • A veces no es tan conveniente manejar una FIBRA, para los desarrolladores inmobiliarios, por el “expertise” que se requiere y esto hace que la industria no despegue aún. 

Espero haya quedado un poco más claro, y la próxima semana profundizaré más al respecto. #QuédateEnCasa

 

Licenciado en Negocios Internacionales Angel Escamilla Rdz 

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